El pasado 24 de mayo de 2023 se aprobó la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.
Se trata de la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución, sin que ello obvie políticas en esta materia llevadas a cabo hasta la fecha.
La planificación urbanística y la vivienda son cuestiones sobre las que las comunidades autónomas tienen asumidas amplias competencias. En el ámbito de su propia competencia, mediante esta Ley se pretende hacer efectivo el derecho de todos los ciudadanos reconocido constitucionalmente de disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Esta exigencia engloba políticas que se refiere no sólo a la creación de vivienda, sino también a las actividades encaminadas a favorecer la rehabilitación del parque residencial y la vivienda sostenible.
Además, el legislador ha puesto énfasis en la necesidad de promover la igualdad persiguiendo cualquier forma de discriminación directa o indirecta que pueda sufrir cualquier persona o grupo de personas. Así como de garantizar la accesibilidad universal del parque de vivienda (cuestión derivada de las diferentes necesidades habitacionales en las distintas etapas vitales).
En el presente artículo, al que le seguirá una segunda parte, se sintetizarán los principales aspectos relativos a la limitación del precio de los alquileres de viviendas, así como las políticas de impulso de la vivienda pública:
- Limitación del precio de los alquileres de viviendas:
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Las Administraciones competentes en materia de vivienda tendrán facultad para declarar zonas de mercado residencial tensionado de manera expresa y por un periodo de vigencia inicial de 3 años prorrogables anualmente.
Se podrá considerar que el mercado residencial está tensionado en aquellas zonas en que concurran una de las siguientes circunstancias:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares, o
- El precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado en esa zona en los últimos 5 años al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC autonómico correspondiente.
Esta declaración permitirá:
- Ampliar el régimen de prórrogas de los contratos:
El período de prórroga establecido para contratos de arrendamiento de vivienda que se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se modifica estableciendo que, una vez finalizado el mismo, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
Todo arrendador estará obligado a aceptarla salvo en los siguientes casos: - Si se han fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes,
- Si el arrendador ha comunicado, dentro de los plazos legalmente establecidos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente propia o de sus familiares,
- Si se suscribe un nuevo contrato con las limitaciones de renta que se mencionarán en el apartado siguiente.
Esté plazo está condicionado a la vigencia de la declaración de mercado tensionado. Ahora bien, fuera de estas zonas también se admite la prórroga extraordinaria cuando se trata de arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad social y económica.
- Limitar los precios de los nuevos arrendamientos:
En caso de que se formalice un nuevo contrato de alquiler, se debe saber si el arrendador es un gran tenedor, esto es, una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Para el caso de que no lo sea, la renta pactada no podrá exceder la del último contrato de arrendamiento de vivienda habitual firmado sobre esa vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Además, no se podrán repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran previstos en el contrato anterior. Más allá de dicha cláusula de actualización la renta únicamente podrá incrementarse en un máximo del 10% cuando se acredite la concurrencia de alguno de los supuestos previstos (entre ellos, la rehabilitación).
En el caso de que el arrendador sí sea un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable por el sistema de índice de precios de referencia, que comentamos en el punto siguiente.
Es preciso mencionar que la Ley de Vivienda permite expresamente a las comunidades autónomas que en las zonas de mercado residencial tensionado extiendan la figura del gran tenedor a los supuestos de tenencia de 5 o más inmuebles.
- Eliminación del Índice de Precios al Consumo (IPC) como índice de referencia para la actualización anual de la renta
Con el objetivo último de evitar incrementos de rentas desproporcionados, se modifica la LAU eliminando el IPC como valor máximo en el que se puede incrementar el precio del arrendamiento.
En su sustitución, se requiere al Instituto Nacional de Estadística que defina un nuevo índice de referencia antes del 31 de diciembre de 2024.
Para los contratos de arrendamiento cuya renta para 2024 deba ser actualizada se amplían temporalmente las medidas adoptadas en respuesta a las consecuencias económicas derivadas de la guerra en Ucrania estableciendo un incremento máximo del precio del 3% en el caso de arrendador gran tenedor y también en los demás casos cuando las partes no pacten un incremento distinto.
- Impulso a la vivienda pública
- Regulación de parques públicos de vivienda
Se regulan los parques públicos de vivienda para evitar su reducción continua, estableciéndose que las viviendas que los integran únicamente podrán enajenarse a otras Administraciones públicas, a sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales.
Además, se establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda, así como una memoria anual.
- Calificación indefinida de vivienda protegida
Se garantiza que las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública de forma permanente, sin que puedan descalificarse en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo.
Se excepcionan de esta garantía las viviendas promovidas sobre suelos en los que su calificación urbanística no sea el de vivienda sometida a algún régimen de protección pública y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción o cuando, excepcionalmente, se justifique de acuerdo con la normativa autonómica.
No obstante, en todo caso, se garantiza un periodo mínimo de 30 años de calificación de vivienda protegida.
- Porcentaje de reserva de vivienda sujeta a un régimen de protección pública
Se establece que se destinará suelo suficiente para uso residencial, con reserva de, por lo menos:
- El 40% de la edificabilidad residencial en suelo rural sometido a actuaciones de nueva urbanización, esto es, suelo urbanizable,
- Y del 20 % del suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, esto es, suelo urbano no consolidado.
- De entre esta reserva, se determinará en la normativa correspondiente qué porcentaje se debe destinar a la vivienda en alquiler, no pudiendo fijarse un porcentaje inferior al 50%.
Se establece que se podrán ofrecer beneficios fiscales, urbanísticos o de otra clase dirigidos a incrementar la oferta de vivienda de alquiler a precio asequible. Esta vivienda está destinada a personas cuyos niveles de ingresos no les permiten acceder a una vivienda a precio de mercado.
